前沿拓展：越南游泳防曬霜推薦品牌
安耐曬小金瓶
公認防曬效果超好的4個防曬霜，安耐曬上榜，但科顏氏更讓人驚艷
防曬界的“老人”了，每年夏天必火爆的一個防曬霜，小咔自己也是每年夏天都會必備一個90ml，而且每年都會囤一些，以免買不到（基本都是劃算的時候囤個幾瓶）簡單來說就是一個“物化結(jié)合型防曬霜”防護能力沒得說。
從各個防曬霜都與安耐曬小金瓶做一個防曬力的對比就可以看出，安耐曬小金瓶是公認的防曬效果好，其實這也多虧于它用的物理防曬劑氧化鋅，日本的氧化鋅可以說是目前的防曬劑原料，是其他防曬劑的幾倍價格。
so~
小金瓶貴一點還是有道理的
防水效果、防曬效果、控油效果都沒得說，就可能剛上臉時候的膚感稍微偏一點點油，但是后續(xù)其實沒什么啦，而減千劑舉雨行筆且2020年新款小金瓶也出來了，在配方上進行了改良調(diào)節(jié)了膚感，大家也可以看看去。
Number 02
嬌韻詩清透防曬乳
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這個其實對于油皮來說不是很友好，質(zhì)地跟膚感都是偏向于滋潤的那洋換講零上接都種，有一點點的油，但是對于干皮來說還是OK的而且配方奏械沉混免制臨或的話也是盡量避免風(fēng)險成分了，留倒研干整體來說還是以溫和為主，但是這個一定要涂夠量......
只要涂夠量，這個其實還是非危序末財且使來怎還圓束常好用的
反之，會不太好用，SPF40 PA++++
比較貴，對于想要溫和防曬的干皮或者敏肌它會是一個不錯的選擇，也可以選擇另一個防曬霜就是Fanc皮們門很l芳珂的防曬霜，相對是便宜點飯德火礦液真獲趕，但容易泛白一些。
Number 03
科顏氏防曬盟貴答執(zhí)殖施吸霜
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防曬力度公居落左放眼連認的 從18年火到今年，律肉侵思即時防曬效果沒話說很不錯，整體上來說基本沒什么好挑剔的，如果對比安耐曬小金罪自降遠此花置兒玉雞瓶的話，在即時防曬效果以及膚感上會更勝一籌，膚感其實有一部分人說比較油，也有一部分人說比較清爽，這個還是根據(jù)每個人對于“油”的概念來說吧
對于我來說的話，不油，但也不是那種啞光膚感
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而且還是要說一句，很重府織含華套起很啊多人都把自己的觀念強加在別人觀念，美曰其名：我只是發(fā)表自己的觀點，但其實以自己的觀點去否認阿活地邊臨別人的觀點，對此只能說“封證沿教踐跳容給教升你沒見過沒有經(jīng)歷過，不代表沒有”當然哈，有時候小咔自己也會偏激一點......
但是發(fā)言盡量友善一些就好，太過了就不對了。
科顏氏防曬霜其實更讓什拿談夫歌了史路我驚艷一些，因為
一周之內(nèi)，只有三架A320客機從北京直飛柬埔寨首都金邊。
這趟航線開通只有半年，飛行時間5小時，但有人選擇從廣州轉(zhuǎn)機。兩個月前，四個男人結(jié)伴同行，舷窗外的天空從傍晚轉(zhuǎn)換至深夜時，飛機終于落地。那些普通旅行者關(guān)心的氣候溫度、異國美食和熱門景點他們并不在意，所有人目標清晰一致：要在四天時間里出手買房。
他們之中，有人替母親前來“探知虛實”，有人是與妻子討論后做出的家庭決定，也有膽大的獨行者是跟著買房的熱潮“閉著眼來的”。
10萬美元左右便能入局金邊房市，吸引了大量中國炒房客——人口紅利、經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?、美元資產(chǎn)、非CRS協(xié)議國，通通都被野心勃勃的買家們視為撬動這座東南亞小城未來房價升值的砝碼，像是共赴一場考驗?zāi)懥康拿半U游戲。
曼哈頓一公里之外，就是城中村
盡管出行前柱子（化名）已經(jīng)搜索過相關(guān)信息，但真正站在金邊的街頭，他還是被眼前的場景震撼到，“滿大街都是賓利、勞斯萊斯這樣的豪車和破舊的三輪、突突車（tuk-tuk，當?shù)匾环N改裝過的半掛載客摩托）并行，那種感覺太違和了?！?/p>
同伴中，楊凱嚴（化名）年齡稍長些，金邊更吸引他的是城市里的年輕氣息：那些成群結(jié)隊帶著頭盔、騎著小摩托上班的年輕小伙和姑娘，讓他有一種莫名的興奮感?！熬褪悄欠N朝氣！”楊凱嚴喜歡這種感覺。
東南亞其他常見的場面這里也不缺乏，比如人頭攢動的賭場、熱鬧喧騰的酒吧和美女聚集的按摩店。但到訪過金邊的旅行者和買房客，都對彌漫在這座城市中一分為二的生活氣質(zhì)印象深刻：
購物結(jié)算可以使用當?shù)刎泿湃馉柣蚴敲涝?，在?shù)額偏大時，后者的流通性更好；從市中心高樓頂層酒廊向外延伸的夜景中，既有被明亮光束包圍的大型購物中心，也有低矮居民樓中的暗夜煙火；從酸辣甜口的傳統(tǒng)柬埔寨餐廳路過，下一家或許就是裝修擺設(shè)和味道都純正的法式餐廳。
來自中國的買房團成員到當?shù)氐馁€場體驗。受訪者供圖
連房屋也分為排屋和公寓兩種。
老一輩或收入較低的人群在排屋居住。那是一種被修建成長條形窄門臉的樓房，面寬進深比大概為1:4——過去，柬埔寨人家少有空調(diào)，住戶們用這樣的構(gòu)造避開熱帶陽光直射的高溫。
但排屋的物業(yè)安保、小區(qū)環(huán)境、裝修配套都不完備，到了雨季，有時還會面臨昆蟲老鼠的不定期驚擾。中產(chǎn)家庭或是外國人大多選擇住到現(xiàn)代化的公寓中。
在金邊生活兩年的房產(chǎn)從業(yè)者李思嘉，這樣描述他眼中的這座“貧富共存之城”：在市中心，比如安達大廈、加華銀行附近拍照出來是北京CBD、紐約曼哈頓的感覺，但往外走一公里，便是城中村一樣的建筑。
在對金邊的眾多比喻中，一種生動的說法是：這里擁有中國四五線縣城的街景、二三線城市的房價、比肩北上廣的消費水平和近似香港的國際化社群環(huán)境。
今年初的一組公開數(shù)據(jù)加以詮釋了金邊的房價：這座面積約為北京1.4個朝陽區(qū)的“柬埔寨第一大城市”，在2018年以16.7%的房價漲幅領(lǐng)跑。推高當?shù)胤績r的置業(yè)者中，除了有來自日本、馬來西亞、新加坡等國的海外投資者，還有不少占比的中國人。
金邊街頭隨處可見豪車。受訪者供圖
無論是出于旅游、養(yǎng)老、教育、移民等方面的因素考量，柬埔寨都不是中國買家置業(yè)清單上的第一選擇。“這幾乎是過去幾十年間，中國買家在海外置業(yè)時第一次選擇比中國差的，”為柬埔寨多家房產(chǎn)開發(fā)商提供營銷服務(wù)的張奇?。ɑ┳⒁獾?，“以前海外買房通常去歐美，哪怕是東南亞，也更傾向泰國?！?/p>
柬埔寨正式向海外人士開放房地產(chǎn)市場是在九年前，柬埔寨國會頒布《外國人不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》，外國人憑借一本護照便能購買第二層以上的房屋，并擁有的房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)，后續(xù)還可進行租賃和轉(zhuǎn)手交易。
盡管此后幾年里，先后有來自各地的開發(fā)商到金邊買地蓋樓，但市場反應(yīng)相對平淡。變化始于去年年中柬埔寨大選后，當?shù)胤慨a(chǎn)人士介紹，政局形勢穩(wěn)定帶來大量的投資客，一部分資金充沛的豪客涌入西哈努克港買地，而個人買家則大多選擇更穩(wěn)妥的首都金邊。
當柱子無意間獲知金邊買房的渠道后，這位年輕人迅速動身。同行的楊凱嚴并沒有這么沖動，他經(jīng)過慎重的決策，才決定前往金邊。
像是一次探險
在中關(guān)村見面時，楊凱嚴戴著一副無框的扁圓形眼鏡，鏡片擦得干凈透亮，上衣是一件藍白格子的短袖襯衫，言談舉止間帶著斯文儒雅的學(xué)者氣質(zhì)。
楊凱嚴選了一家離單位車程不到10分鐘的連鎖咖啡館，時間對于他這種在高校從事研究的人來說很重要。兩個小時后，他還要急著要趕去一場行業(yè)會議。
他看起來并不像是個投機客，擅長的是與電氣打交道，在實驗室里帶著學(xué)生們做科研，連朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)的新聞也是和磁懸浮、超導(dǎo)電機相關(guān)——以至于和柱子等團友在金邊參觀樣板房時，他的關(guān)注重點都圍繞在“這個開發(fā)商配套的空調(diào)和電板開關(guān)是什么品牌”、“這套房子的電路設(shè)計合不合理”。
中國買家柱子在金邊看房團行程中的照片。受訪者供圖
過去的人生經(jīng)歷中，這位70年代出生的中年男人過著按部就班的生活：一路奮發(fā)讀書到碩士畢業(yè)，到北京進入專業(yè)對口的單位工作，和妻子結(jié)婚多年養(yǎng)育一子。
楊家三口人住在北四環(huán)的單位過渡房，但早在北京房價暴漲前的2006年和2013年，他和妻子先后在北京西北邊置業(yè)兩處。這兩套交給中介打理的閑置房產(chǎn)為他帶來的年租金大約24萬元人民幣，這幾乎與楊凱嚴的年薪持平。
在所有開支中，夫妻倆對兒子的教育投入不遺余力：除了輔導(dǎo)語數(shù)外三門主課，一周7天的業(yè)余時間也被見縫插針地安排滿當。小提琴、聲樂、乒乓球、游泳、足球、跳繩，光是這些培訓(xùn)班費用，楊凱嚴保守估計一年大概需要花費6、7萬元。
這一典型的“海淀家長”在面對海外資產(chǎn)置業(yè)時，并沒有快速做出決定。
理工科背景的丈夫和搞互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的妻子提前查詢了所有關(guān)于金邊公開的報道，但發(fā)現(xiàn)信息的準確度難辨。比如連金邊到底現(xiàn)在有多少人口，金邊市政府的網(wǎng)站數(shù)據(jù)還停留多年前的147萬人，但百科數(shù)據(jù)和地產(chǎn)廣告商的數(shù)據(jù)統(tǒng)計從300萬人到450萬人不等。
謹慎起見，兩人還是對這次購房做了精算表格，討論范圍從付款還是，需要多少，租金收益回報能有多少都進行比對討論。
分析過各種在金邊買房的風(fēng)險后，兩人終達成共識：哪怕后遭受損失，也是在家庭風(fēng)險可控范圍內(nèi)，不會對現(xiàn)在的生活造成太大影響。但總的來說，這次在柬埔寨買房超出夫妻倆的經(jīng)驗范圍，那種感覺，“更像是一次探險?！睏顒P嚴說。
和楊凱嚴不同，30歲的柱子跑到金邊幾乎是憑著一股沖動和直覺。
這位身高1米96的影視師，和要好的朋友租住在雙橋附近的一處小區(qū)里。北漂的這些年，他在北京之外已陸續(xù)購入數(shù)套房產(chǎn)。
“幾乎都是閉著眼睛買的，金邊也是。”
旅行看房：花錢買服務(wù)
這一趟金邊之行，在距離金邊機場十幾分鐘車程的一處樓盤，柱子和楊凱嚴各自買下一套公寓。這對原本在北京并無交集的陌生人，在遙遠的異國做起了鄰居。
看房團參觀的樓盤之一。受訪者供圖
事實上，去金邊買房的門檻和流程比大多數(shù)人想象中更簡單。
語言不通、沒有熟人、不了解市場都不成問題，只要愿意付錢，從行程住宿、參觀考察、簽合同轉(zhuǎn)賬的每個環(huán)節(jié)都能找到專人提供服務(wù)。
柱子、楊凱嚴和其他幾位同伴的第一次碰面都是在機場，在此之前，他們只和一位叫“老劉”的中間人單線聯(lián)系，由他對接安排柬埔寨的行程。
在中國的金邊買房團中，老劉算得上知名人物。不到一年的時間里，這位頭發(fā)有些發(fā)白、留著小胡茬的男人已經(jīng)陸續(xù)帶領(lǐng)超過10批客人到柬埔寨購置超過40套公寓。
柱子和楊凱嚴是他的第八批客戶。在每一次的看房團中，老劉扮演著“”的角色，那些對金邊買房并不了解的“小白”高度依賴他的講解和推薦。每一位團員向老劉交付約7000元人民幣的費用。
在金邊的第一天行程，所有團員先是奔向市中心的“蛋黃區(qū)”考察：這里匯集了各國大使館和繁華的商業(yè)地段，人流量大，是外資企業(yè)高管和高收入人群青睞的生活居住區(qū)。
當然，價格也是走高端路線，動輒兩三萬元人民幣一平米的房價是當?shù)卮蟛糠制胀ň用駸o法負擔(dān)的價格。租金價格更是高，幾乎與北京核心地段的小區(qū)齊平，50平米左右的一居室月租金可達7000-10000元人民幣。
柱子說，那些黃金區(qū)域位置的樓盤，被比喻成“CEO盤”，“類似北京的霄云路8號或者上海的湯臣一品。”
但這個區(qū)域并不會成為這些中國買家們的出手之地——因為價格超出預(yù)期。
看房團的重點行程被安排在第二天，也是中間人大力推薦的重點區(qū)域——非中心區(qū)域的“次級生活圈”。對他們來說，這里更具吸引力：一套面積為四、五十平米的公寓，并不需要太高的資金門檻，70-90萬元人民幣的房款預(yù)算足以。
來自北京的買家們覺得這是一筆相當劃算的交易：不到100萬元買到頂層游泳池、健身房和配備家具的精裝修。
近年中柬兩國交流頻繁，金邊街頭有不少漢語課程廣告。受訪者供圖
楊凱嚴心動了。人還沒出國，光是聽中間人介紹和看圖片信息，他便先行轉(zhuǎn)賬房款總價的30%，預(yù)定了一套緊挨著金邊一所國際學(xué)校的公寓。抵達柬埔寨后，楊凱嚴先后考察了四五個樓盤，再次爽快出手，為第二套心儀的房子支付了2000美金的定金。
兩套公寓都是期房，總房款超過160萬元人民幣，2020年才能交房。其中，那套“學(xué)區(qū)房”不能，需按季度支付給開發(fā)商，直到封頂后付完后一筆尾款。
事實上，大部分中國買家在金邊的購房經(jīng)歷稱不上出手闊綽，甚至有些謹慎。一套至三套是常見的，戶型也大多偏好一居室的小公寓。
金邊當?shù)匾粋€樓盤的項目負責(zé)人Ben Li介紹，在他這幾年接觸的中國客戶中，只有一對做外貿(mào)生意的夫妻有過類似的“輝煌戰(zhàn)績”：一次性付款約1500萬人民幣買下15套公寓。
“韭菜”客戶，90%賺不到錢
在中國買家的“一站式看房團”行程中，有一些細節(jié)是難以言明的，比如中間人的傭金比例。
柱子和楊凱嚴在金邊買房的選擇很大程度上基于老劉的判斷，這或許與老劉自己也在柬埔寨投資了兩套房產(chǎn)有關(guān)，像是一種隱型廣告。但沒有人知道老劉能從一次看房團的活動中賺到多少錢。
據(jù)當?shù)氐姆慨a(chǎn)從業(yè)者孔宇（化名）介紹，由于買賣雙方的信息不暢，中間人向客戶推薦什么品質(zhì)的樓盤完全憑良心，不少代理人會主推傭金更高的中國開發(fā)商樓盤。
通常，代理拿到總房款的傭金點數(shù)從4%-15%不等。如果按10萬美金一套的公寓總房款、8%的中位數(shù)傭金計算，光是成交一單客人，代理便能賺到人民幣約5萬5千元，這遠遠高于國內(nèi)中介的傭金點數(shù)。
還有一些帶有營銷套路，中國買家們或許并不具備辨別能力。
正在施工的一處樓盤現(xiàn)場。受訪者供圖
比如，楊凱嚴和柱子在金邊不同樓盤考察時，發(fā)現(xiàn)有些是按套內(nèi)面積計算，還有的是按照建筑面積計算。
不止一位柬埔寨當?shù)亻_發(fā)商和房產(chǎn)咨詢?nèi)耸勘硎?，在金邊本地人購房時，默認的就是套內(nèi)實得面積。但一些樓盤的銷售技巧是，為了讓一平米的單價看起來更優(yōu)惠，會以建筑面積的計算公式來給中國購房者造成錯覺。
李思嘉曾碰到過一些匆匆而來的中國客戶，從買完房到離開，都不知道未來交房后辦理硬卡（柬埔寨產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證）時只會登記套內(nèi)面積。
除此之外，還有一些針對中國客戶的銷售策略。比如，廚房設(shè)計做成更符合中餐爆炒習(xí)慣的封閉式；廣告宣傳類似“金邊是下一個深圳”。而到了買房環(huán)節(jié)，則滿足中國人喜歡打折的習(xí)慣，先提高價格再以折扣價售出。
即便楊凱嚴也清楚知道，打折是對方的銷售技巧，但他仍舊受用，“通過打折的形式，讓你感覺比較舒心?！?/p>
市場不成熟的另一個表現(xiàn)則帶來更深層次的隱患：在沒有大數(shù)據(jù)支撐、制度保障還并不完善的柬埔寨，海外買家時常是“燈下黑”的狀態(tài)在買房。
以更成熟的歐美房產(chǎn)市場為例，買房前可以到專業(yè)的房產(chǎn)信息網(wǎng)站查詢，具體到每一套房子的歷史售價、房屋數(shù)值指標、交稅情況、成交次數(shù)、以及同一街區(qū)的類似房型對比都有清晰的明確記錄。
但在柬埔寨，這些信息幾乎是不透明的，買家們獲取信息的渠道有限，除了開發(fā)商的廣告宣傳、代理的轉(zhuǎn)述圖片外幾乎很難查詢到更多的有用信息。除此之外，開發(fā)商的資質(zhì)背景、建筑施工團隊、是否具備開工許可證等更專業(yè)的信息，也因為語言等門檻，限制了很大一批中國買家的專業(yè)查詢能力。
孔宇提到，在金邊一條以首相洪森命名的大道上，進駐了三家不同背景的樓盤開發(fā)商，同一個區(qū)域的樓盤相隔僅幾百米，但每平米的差價高可達800至1000美金?！氨热缍荚诒本〇|三環(huán)這個片區(qū)，再怎么差，也不可能你賣10萬元一平米，我賣4萬一平米對吧？不可能的，這一定是不現(xiàn)實的?！?/p>
在當下的金邊，有人把這里的房地產(chǎn)市場也一分為二：一邊是中國人自己“騙”自己的高傭金、高房價的泡沫市場，另一個是低傭金、本地人熱衷購買的真實金邊市場。
張奇琛對這個說法表示贊同，他認為兩個市場幾乎沒什么交集，而那些因為過度宣傳被吸引到柬埔寨的“韭菜”客戶，“90%的人賺不到錢，可能壓根沒想清楚為什么要在這里買房?！?/p>
掘金柬埔寨
即便市場制度并不完善，但并不能阻擋買房客涌向海外的熱情。早在柬埔寨這兩年的購房熱潮涌入之前，已經(jīng)有中國人陸續(xù)來到此處掘金。
Ben Li的家族見證了這一發(fā)展歷程。早在24年前，Ben Li的長輩們就從香港前往柬埔寨。
90年代，即便是在首都金邊，街上也很難看到電動車和摩托車。早期的日本商人、歐洲商人、港臺商人大多因從事外貿(mào)生意將工廠從本地搬到金邊——工廠需要大量招工，柬埔寨、孟加拉國、越南的低人力成本極具優(yōu)勢。
幾十年間，Ben Li的家族在柬埔寨發(fā)展迅速，擁有當?shù)卮蟮某梢鹿S，雇傭超過3萬名員工。
2014年以前，在金邊的房地產(chǎn)市場幾乎看不到中國開發(fā)商的身影。Ben Li察覺到中國內(nèi)地的資本第一次進入柬埔寨，大約是在五年前。
來自中國的開發(fā)商李甫成記得，直到2017年，才有少量的中國地產(chǎn)商樓盤在金邊樓市露面，“但那時候也就四五個，一只手就能夠數(shù)過來，而且開發(fā)量也比較小，直到18年大選前后，大批中介公司涌進來，才帶動了中國的買家?！?/p>
如今，充斥在柬埔寨樓市的既有本地項目，也有大批海外開發(fā)商的項目，一些知名的中國地產(chǎn)品牌也將市場開拓到金邊，加入混戰(zhàn)的局面。
但在柬埔寨樓市，一個比較公認的數(shù)據(jù)是，目前金邊的存量市場大約在兩萬套左右，難以滿足龐大的需求。月租金大多從幾百到一千多美金不等，在商業(yè)繁華、交通便利的黃金地段公寓甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。
Ben Li提到在當?shù)亟y(tǒng)計的一組數(shù)據(jù)，每年大概有3萬多外國人從國外直接去到金邊工作，還有約20萬人從柬埔寨其他城市搬到金邊。“這是柬埔寨的底?！盉en Li的理解是，這些才是真正需要在金邊買房或租房常駐的人群，也是大部分海外買家在金邊購房后出租或未來轉(zhuǎn)售的對象。
至少在柱子的預(yù)想中，這套位于金邊略偏遠區(qū)域的小公寓未來有很大希望漲到與金邊成熟區(qū)持平的價格。他甚至并不擔(dān)心十年后是否有人來接手，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，不擔(dān)心到時候賣給誰，肯定是比我現(xiàn)在買的時候要高。”
（應(yīng)受訪者要求，柱子、楊凱嚴、張奇琛、孔宇為化名。）
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